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明年房价到底能不能上涨?杭州很多房东抛售二手房,降价意愿明显

时间:2023-02-06 16:11来源:网络 作者:fangchan 点击:
01、前言 明年房价到底能不能上涨,重点还是取决于大家的收入。 如果说,明年大部分人的收入都提高了,那么房价上涨也是很正常的事情;但是如果说,明年很多企业依旧是在裁员降

01、前言

 

明年房价到底能不能上涨,重点还是取决于大家的收入。

如果说,明年大部分人的收入都提高了,那么房价上涨也是很正常的事情;但是如果说,明年很多企业依旧是在裁员降薪,那么房价想要上涨,难度还是比较大的。

因为不管那些炒房客把话吹到的天上去,大家看过去几次房价大涨的时候,没有一次,是没有建立在收入上涨的情况下。

哪怕是2020年这波房价上涨,也是建立在了2020年股市大涨,以及当年互联网甚至码农都开始公开反对996了,想想当时码农的拿着年薪百万,教培行业也是比较红火,二本毕业去当个教培老师,一样月薪过万。

2015年那次棚改拆迁,体制内涨薪了、互联网爆发了、房地产火了,拆迁户成了暴发户的代名词,也是有大量的人收入增加了,所以房价才涨。

2023年房价涨不涨,核心还是要以收入为主。只能说,大家觉得明年会涨工资吗?

很多人说房价下跌以后,银行是没权和购房者要求提前偿还房贷,或者要求增加抵押物的。

但实际上,银行是有权的。

大家看网上随便找一个银行跟你签订的房贷协议,在这里面的(贷款合同第16条),就有说明,在抵押物的价格发生大的变动时,银行是有权要求你的。

另外,大家还可以看面如果说购房者不按照合同来,银行起诉你所花费的一切开销,都要由购房者承担。

只是说,过去银行一般是不会要求购房者增加抵押物或者提前归还房贷的,但不能说人家银行没这个权利。

以前房价上涨工资上涨,什么都好的时候,贷款买房压力不大;可是现在,贷款买房压力的确是比较大了。

过去经济快速发展的时候,很多城市都是各种热火朝天的,那个时候就出来了一个新一线城市的榜单。

现在来看,这个所谓的新一线城市,就是一个笑话。

没有一个新一线城市,能和一线城市做实力对比的,哪怕是被捧的高的杭州和广州之间的差距,也很明显。

以前泡沫比较大,发展也很快,大家都随便吹,各种都有美好的憧憬。

现在经济发展速度慢下来了,再抱着这种心态投资房产,那损失就要惨重了。

02、杭州很多房东都在抛售二手房,降价的意愿比较明显

杭州的二手房成交量减少了,待售二手房数量却增加了,从原来的108000多套增加到了109800多套,就已经快要突破11万套了。

这意味着,杭州很多房东都在抛售二手房,降价的意愿比较明显。

杭州楼市,这几年还是买新房比较划算。

虽然说,杭州的网红新房楼盘都需要摇号,但是每年杭州都能有几十个这种限价的网红楼盘;如果说能忍住,连续摇个1、2年大概率会摇中一次以上的。

对比杭州的二手房房价,很明显新房房价才有性价比。

就像杭州楼市未来科技城的那些二手房,90%以上都是买网红倒挂新房盘,才能赚到钱,而如果说是买了那些高价的二手房,那么直接就等于是套牢在山顶上了。

杭州楼市未来的压力也是越来越大了,之前几年杭州的新房供应量过多,导致杭州的次新房数量会有一个井喷的状态。

本来次新房是物以稀为贵,但是那么多的新房供应出来以后,就没有物以稀为贵了。

一般来说,房价越高的城市,空置率就会越低。

国内像是北京、上海,深圳,这些城市房价比较高,房租也比较高,所以相对来说空置率就明显低于了其他的城市。

房东也不太愿意把房子长期的空置在那,可是杭州这个房价这么高的城市,房租也不低,空置率能超过全国的平均线,不知道是不是杭州这些年房子盖的实在太多了,导致空置率比较高。

现在不管是租房市场还是买房市场,一线城市和二线城市,已经是完全不一样了。

尽管很多房产专家说,国内的房地产就要复苏了,就在今年下半年。

我记得在去年的这会,那些房产专家也在说下半年房价就要大涨了。结果,房价从去年下半年一直跌到现在。

而事实上,在去年下半年买房的人,对比现在,依旧是买到了高位,别的不说,光看这个房贷利率的差距,就够亏的了。

这段时间银行的日子也不好过,房贷利息是银行收入的一个大头,而现在房贷利率降成这样,而且关键是买房的人越来越少,银行的利息收入就越来越少,也没以前那么好过了。

前段时间,某个银行甚至都发出来了一个提前还款要罚款的消息,虽然后来这个银行把这个消息给撤了,但底下还是照样执行。

如果说,过去银行不想让大家提前还房贷,还是采用了拖延战术,或者说额度不够用之类的隐晦手段,那么现在直接说要收罚金,那就等于是明牌了。

楼市真的很热的话,银行能赚钱,那么银行还至于吃相这么难看吗?至于大家为什么要提前还贷,说到底,还是大家的预期太差了。

很多人的房贷利率是5%以上,如果说是去年的房贷利率,那有可能还在6%以上。

而当下不管是什么投资项目,想要收益率超过房贷,几乎是很难的一件事。

大家觉得手上的钱放在身上不断的贬值,那边银行还在收着那么高的贷款利息,自己辛辛苦苦的打工,结果就等于是替银行打工。

当房价上涨的时候,贷款买房等于是借银行的钱,来帮自己赚钱;但是当房价下跌的时候,贷款买房就是给银行打工了。

其实,我觉得大家选择提前还房贷,我认为这个行为是比较理智的。

因为大家想一个问题,银行的房贷利率是锁死的,也就是你现在的房贷利率是6%,那么你以后的房贷利率就一直都是6%,尤其是那些有加点的人,那些加点是哪怕降薪,也不会减少的。

想想未来30年,我们的GDP增速会降到什么程度。当GDP增速都降低的时候,房贷利率会降到什么程度,而别人的房贷利率都那么低,就你是6%,成了典型的高位接盘侠。

再者就是,大家对自己收入的预期,普遍的下降了。

很多还房贷的人,他们手上还捏着一些钱,本来他们想要把这个钱投资点别的东西,但是看到现在这个情况,想想还是算了,还是把贷款还了,不想投资了。

现在就是预期太差了,想要把大家的预期给搞起来,只有想办法把就业搞起来才行,就业搞不起来,预期就起不来。

因为就业才是基本盘,只有让大家首先把自己的就业情况给护住,然后才会有能力考虑其他的东西。

就业都稳不住,收入都不稳,你让这些人怎么敢消费呢。

这么多的压力下来,你说大家不提前还房贷,大家在等什么。

如果说这个时候选择不还房贷,我觉得只能说,有稳定的收入,房子还买的是好房子,只有这两个同时具备的时候,才可以考虑不提前还房贷。

03、房地产税影响不了房价的长期走势

那些房产专家说把利空说成利好,其实也可以理解的。

因为不说利好的话,不跟你说房价要大涨的话,你会舍得花几千块钱,去上他们的买房培训课,或者买他们的星球会员吗?

他们只有让你觉得房价上涨,你才会掏钱,不管是刚需还是投资的人,大部分都只有在房价上涨的时候,才会买那些东西。

所以没办法,他们也为了生活,利空也要说成利好,利好就更要说成利好。

给大家看个人家房产专家内部的讨论记录,看他们的几个重点判断:

一、停工的烂尾楼。

一线城市和三四五六线城市比较少,二线城市是较多的。

这和我之前的判断是一致的,我以前就说过,小地方烂尾楼反而没有那些大城市多,因为小城市本来供应量就那么大,而且人都熟,处理起来难度也比大城市要容易。

一线城市是房价高,拿地不容易,业主也有钱,你让他们集资个3000去把房子再修起来,大部分人都接受的。所以停工烂尾的,严重的就是二线城市。

二、地方上处理不了那么多的烂尾楼。

这个我也提前就跟大家说了的,地方没那么多钱噢,而且也没有那个预算,想要兜底,做不到的。

所以我之前就跟大家也说过,这些烂尾楼实际的做法,就是地方出面,调节那些债务关系,然后业主出钱,把房子给再继续修起来。

我知道这对于业主来说不公平,但是如果追求这种公平,那么这个问题就要继续下去,因为房企已经暴雷破产了,房企已经付出代价了。

是要公平,还是要解决问题,这是业主的选择。

我是建议那些业主,可以先出钱把房子修起来,等房子修好以后,再想办法把这个钱要回来也行,现在房子都没了,一直耽搁着,损失较大的业主。

举个很简单的例子,现在你这个房子的预售款就算全部都在,一毛都没被挪用,然后烂尾了,几年内房子不开工,那么时间拖一下之后,你原来的钱预算都不够修了,因为这几年里面,原材料都在上涨,人工成本也在上涨,你用五年前的施工成本,放到现在来用,你买不到的,而且这还不算那些没盖好的房子暴露在外面那种日常损耗,这也是要修缮,也是要花钱的。

为什么有的烂尾楼,直接拆了,重新修,因为算了一笔账,发现里面很多都不能用了,你看着好像还可以,但实际上已经用不成了,继续修缮的价格比重盖还要贵,那个时候就不如拆了重建了。

烂尾楼这个事如果遇到了,真的别拖,也别和地方上较劲,地方上是真的想把这个烂尾楼给你修起来的,你和他们较劲,人家不给你上心了,亏的说自己。

三、关于政策这块。

他们这个会议和我之前说的也是一样的,都是认为保交房,而不是为了保房企,也就是,房企该倒闭就倒闭,该关门就关门,能把房子修起来就行了。

我跟大家再说一遍,现在保房企没有意义了,国内的新房销售面积,铁定是要越来越少的,也就是未来的新房数量是越来越少的,因为人口负增长了,当人口负增长的时候,你还需要那么多房子吗?

不需要那么多新房以后,你还要那么多房企干什么?所以房企倒闭,是早晚的时候,你现在救了这些房企,他们过段时间还是会倒闭了,因为没有市场了,或者说,未来市场,容不下9万多家的房企了。

这是那个房协一把手的预测,他认为今年新房销售情况,要同比下降20%到30%。

四、他们也不认为还有一轮大的棚改拆迁,而且就算有,体量也很少。

五、烂尾房对新房市场冲击不大,购房者该买依旧在买房。

这个我也是认可的,因为国人不怕房子烂尾,他们知道,房子烂尾是小概率事件,而且比起房子烂尾,他们更害怕房价上涨以后,自己买不起房,在他们的心里,有一套烂尾房,也要比无房强。

而且国人结婚买房,还有孩子上学买房等等,这些都铁刚需,所以哪怕房价下跌,这些人该买房,依旧买房。

举一个很典型的例子,成都今年上半年的时候,恒大的一个楼盘开盘,恒大现在是什么情况,连成都房协都发布公告,提醒大家有烂尾的风险,然后因为这个楼盘房价低,比周围的二手房房价还低,依旧是有几千人去抢着买。

这就说明了,只要房价够低,烂尾人家都不怕的。

六、在新房的供应量上,二三线城市的供应量和成交量,都下滑的厉害,开发商没钱了。

房企在开发新房的时候,它是要把之前的新房给卖出去了,它才能有钱,继续开发下面的新房,就比如说一个楼盘有8期,1、2期卖完了,开发商才有钱搞3、4期,3、4期卖完了,它才有钱搞5、6期,所以现在1、2期都卖不完,3、4期就很难推的动。这就是现在新房供应量出现减少的原因。

七、国企去化率比民营房企去化率高的多,改善、豪宅成交量要比刚需高的多。

现在大家比较相信国企,普遍认为国企比较靠谱,这个我也是认可的,没办法,国企的确比较难倒闭。

改善和豪宅的成交量比较高,一部分是刚需越来越少了,这点从国内的结婚数量,以及人口出生都能看出来,我认为较刚需的2个群体,一个是结婚,一个是生孩子,这两个的数据都在下降。

换句话来说,那就是买房的刚需数量在下降。经济这两年虽然有点压力,但是对于有钱人来说,并没有太大的影响,再加上当下的确没有什么好的投资品,部分有钱人选择花钱来改善自己的居住品质,于是改善房和豪宅就热了。

八、他们预计今年的新房销售额和销售面积要降20%左右,而且他们认为明年,后年,还要在今年的基础上,继续下跌。

只能说是,如果说的明年后年,新房还是这个的话,那么明年试点估计要先落地了。如果大家认可,地方上的收入离不开房地产,那么就要知道,当新房那么冷的时候,卖地卖不动,这部分的资金缺口,从哪里来?城市的骨架越大,新区越多所需要的日常维护费用就越高,这些钱从哪里来?上面又不拨款的。

如果说这些城市的基础设施不维护,那么用不了多久就不能用了,等于烂尾了。所以如果说他们的预测成真的话,我认为年底在10月到12月之间,估计有的相关消息出来,明年试点可能会落地。

九、 二手房房价他们认为过去2个月跌了10%左右,同时抛售二手房的人很多,成都、杭州、苏州、重庆,都是超过了20万套。

很多人都说一二线城市的房子不够住,但实际上哪来的不够住,人口负增长以后,这些一二线城市的需求也会越来越少的。

而且我觉得一部分人,应该是已经知道了房地产税的一些情况,所以部分人从去年就应该开始抛售二手房了。

虽然说,税影响不了房价的长期走势,但是短期是可以影响的,而这个短期是多短,谁知道?1到5年,都是短期。

04、总结

现在房地产回不到过去,已经是一个共识了。可问题是,如何保证房地产能够在房价不大涨的情况下,实现平稳软着陆。

过去国内人口快速增长,人一年比一年多,城市里面更是有着大量的外来年轻人,可是现在人口增长不给力了,负增长都要出现了,这个时候房地产根本属性来讲,就已经不具备过去的拉动效应了。

就像现在放开一样,当发现拉动房地产来刺激经济的副作用,超过了经济本身下滑的副作用之后,自然就不会选择用房地产来刺激经济。

只是说,还不知道如何能让房地产实现软着陆。毕竟房价涨了那么多,如果说房价不涨,光靠刚需去买房,消化不了那么多房子。

就算楼市还有机会,也和普通人没有多大的关系了。

如果说房价不降,还是按照现在的房价作为起点的话,就算全部城市都放开了限购,还有多少人能有这个买房能力的。

网上都说房价这几年跌了很多,但实际上如果说要以2020年为锚的话,房价跌的较惨的城市,跌幅也只不过是在10%左右,除了少数妖盘跌幅能在30%左右,大部分城市房价,跌幅都只有10%左右。

而且像是北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、西安、长沙等城市,房价均比2020年还要高。

换句话来说,2020年都买不起房的人,他们现在怎么就能买得起房呢?

所以说个难听点的话,就算接下来房价要涨,大部分普通人还是只能看的到,买不到。 (责任编辑:fangchan)
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